O Orçamento do Estado para 2021 (O E2021) vai trazer mudanças de fiscalidade no que diz respeito ao imobiliário. Pelo menos de acordo com a proposta do Governo, que terá ainda de ser aprovada pelo Parlamento. Do alojamento local ao arrendamento, até aos investimentos em sociedades imobiliárias. São estas as maiores alterações que chegam no próximo ano para os proprietários.

Alojamento local

“Numa altura em que se prevê que muitos imóveis saiam, ainda que temporariamente, do alojamento local para o arrendamento ou para utilização própria, o Governo propõe uma alteração global do regime de tributação aplicável”, refere a Abreu Advogados, numa nota explicativa sobre as principais mudanças. Se até aqui desistir do alojamento local (mesmo sem vender o imóvel) implicava o pagamento das mais-valias, no próximo ano o Governo quer acabar com esse pagamento.

Ainda assim, haverá tributação correspondente a essa passagem do imóvel para a esfera privada. Ou seja, a Autoridade Tributária chamará os proprietários para acertar contas.

No caso dos contribuintes com regime simplificado, esse cálculo é feito através de 1,5% do valor patrimonial tributário do imóvel multiplicado pelo número de anos que este esteve no alojamento local.

Para quem tem contabilidade organizada, o cálculo é feito tendo em conta as depreciações, imparidades, encargos com empréstimos ou rendas de locação financeira que tiverem sido deduzidos enquanto o imóvel esteve afeto ao alojamento local.

Mais-valias imobiliárias

Quando sejam alienados imóveis que estejam ou hajam estado afetos a atividades empresariais há menos de três anos (como por exemplo ao alojamento local), as “mais-valias vão ser tributadas como rendimento da Categoria B (100% do ganho) e não da Categoria G (50% do ganho)”, diz o escritório de advogados. Aqui, “passa a ser considerada a totalidade do ganho face ao valor de aquisição originário pelo sujeito passivo”.

Por sua vez, os ganhos resultantes da alienação de imóveis três ou mais anos após deixarem a afetação empresarial, já serão tributados em 50% de acordo com as regras da categoria G.

Ações de sociedades imobiliárias

Outra das propostas do Executivo para o próximo tem a ver com as sociedades imobiliárias. O Governo pretende estender a “tributação em sede de IMT às transmissões indiretas de imóveis detidos por sociedades anónimas (e bem assim, à outorga de procurações irrevogáveis para o efeito)”. Este é um tema que, diz a Abreu Advogados, “tem provocado constante diferendo entre a Autoridade Tributária e os contribuintes, designadamente nos casos em que estes convertiam sociedades por quotas em sociedades anónimas previamente à sua transmissão”.

Assim, passa a estar sujeita a IMT a aquisição de ações em sociedades anónimas quando o valor do ativo resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50% de bens imóveis situados em território português, e quando por aquela aquisição, por amortização ou por quaisquer outros factos, algum dos acionistas fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social ou o número de acionistas se reduza a dois casados ou unidos de factos”.

Nestas situações, “propõe-se que o IMT incida apenas sobre o valor tributável dos imóveis que não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, e os que se encontrem afetos à atividade de compra e venda de imóveis”. Excluídas deste regime ficam as sociedades com ações admitidas à negociação em mercado regulamentado que se encontrem excluídas do regime de Registo Central do Beneficiário Efetivo.